Comment investir dans l’immobilier ?

Il y a des centaines de personnes autour qui peuvent partager leurs idées d’investissement immobilier avec nous. Presque tout le monde, à un certain stade de leur vie, a connu un commerce de propriété.

Nous avons vu nos parents, frères et sœurs aînés acheter une propriété. Cela a enrichi nos connaissances. Même l’écoute de la propriété d’amis ajoute également à notre base de connaissances. Mais rien n’est plus précieux que l’ indulgence personnelle .

Quelles sont ces connaissances plus approfondies sur l’investissement immobilier que les acheteurs expérimentés utilisent comme guide ? Comment un débutant peut investir dans l’immobilier en Inde en tant que pro ?

C’ est ce que nous allons discuter dans cet article. Mais avant cela, nous rafraîchissons quelques bases sur le marché immobilier en Inde.

Sujets

• Marché immobilier en Inde.
• Pourquoi l’investissement immobilier ?
• Bande de roulement avec prudence.
• Comment investir dans l’immobilier ?
  • 1. Estimer l’abordabilité.
  • 2. Préparez-vous pour le prêt immobilier.
  • 3. Critères de sélection des propriétés.
  • 4. Demandez à votre agent immobilier.
  • 5. Nouvelle maison : points à prendre soin.
  • 6. Vérifiez la réputation du constructeur.
  • 7. Cherchez une propriété en périphérie.
  • 8. Propriété du livre dans le lancement du projet.
  • 9. Cherchez une petite propriété.
• Conclusion.

Marché immobilier de l’Inde

Au cours des dernières années, le marché immobilier indien a fait face à des obstacles majeurs. Bien que RERA soit maintenant en place, mais ce secteur ne se renouvelle pas.

Des projets incomplets, des stocks finis, un manque de demande, etc. ont contribué à la mauvaise performance de ce secteur. Mais encore dans les grandes villes de l’Inde, les prix des biens immobiliers décents ne diminuent pas.

Consultez le tableau des prix ci-dessous. À l’exception de Delhi (et non de la RCN de Delhi), les prix des propriétés dans les grandes villes ont augmenté au cours des deux dernières années (source : makaan.com).

Dans le tableau ci-dessus, il est clair que les prix de l’immobilier continuent d’augmenter en Inde. Le taux d’appréciation des prix est différent selon les villes. Si nous achetons une propriété à Hyderabad, l’appréciation du capital sera relativement lente. Si nous achetons une propriété à Gurgaon, l’appréciation du capital sera plus rapide.

Mais peu importe où jamais est la propriété située en Inde, son prix va augmenter. Pourquoi ? En raison de la croissance démographique et du pouvoir d’achat croissant de la classe moyenne indienne.

Des villes comme Mumbai, Delhi RCN, Bangalore, Chennai, Ahmedabad, Pune, etc. ont connu une hausse saine des prix de l’immobilier. Pourquoi ? Ce sont des villes où les gens migrent généralement d’autres États pour des emplois et des affaires.

La dynamique des prix des villes métropolitaines se reflète dans d’autres petites villes. En moyenne, au cours des 5 dernières années, les prix de l’immobilier en Inde ont augmenté d’au moins 5% par an. En plus de cela, ajoutez le rendement locatif d’environ 3,5 %. Cette porte le rendement global à 8,5% par an .

Pourquoi l’investissement immobilier ?

Riche et riche investissent directement dans l’immobilier. Ils possèdent plusieurs propriétés résidentielles ou commerciales. L’appréciation régulière et décente du capital de leurs biens immobiliers est courante.

Mais ce qui rend l’investissement immobilier si cher est sa capacité à générer des revenus stables à court terme. Le revenu à court terme est généré sous forme de « loyers mensuels  ».

Le taux de croissance du revenu locatif bat généralement l’inflation à long terme. Ceci est particulièrement vrai pour les villes Metro, Tier1 et Tier 2. Au fur et à mesure que le rendement mensuel de la propriété augmente, cela pousse également le prix global de l’immobilier à la hausse.

Qu’ est-ce qui est montré dans l’infographie ci-dessus ? L’investissement immobilier génère des rendements assurés. Les rendements se présentent sous forme de loyer et d’ appréciation du capital .

La location rendement (revenu fixe) croît avec le temps. Généralement, cette croissance suit le rythme de l’inflation. L’appréciation du capital se fera en raison de la croissance de la demande. L’Inde étant une population croissante et jeune, la demande de biens ne cesse d’augmenter.

Ce double effet (augmentation du loyer garanti et de la valeur) fait que le secteur immobilier génère des rendements inégalés, contrairement à tout autre actif.

L’ investissement immobilier est l’une des meilleures couverture d’inflation . C’est la raison pour laquelle les grands investisseurs comme Robert Kiyosaki et Donald Trump ont un goût particulier pour cela.

Bande de roulement avec prudence

Pourquoi ? Parce que, sauf pour quelques villes indiennes, le marché immobilier n’a pas vraiment mûri en Inde ? Pourquoi je le dis ? Parce que nous voyons encore un développement aléatoire des propriétés dans les villes majoritaires en Inde.

Un bien immobilier de bonne qualité doit être aménagé, vendu et entretenu conformément à un plan directeur intégrant toutes les installations.

Sauf si la propriété a un maître plan, son appréciation de la valeur à long terme est douteuse. Dans la plupart des cas, la valeur de ces biens se déprécie avec le temps.

Le problème est que la plupart des propriétés sont soit imprévues ou sont développées par des développeurs inférieurs à la moyenne. Cela rend l’investissement immobilier en Inde un peu risqué .

Comment investir dans l’immobilier ?

Alors comment y aller ? Voici quelques idées qu’un débutant peut utiliser pour comprendre comment investir dans le marché immobilier en Inde. Lisez également sur les FITS en Inde.

1. Estimer l’abordabilité

L’ immobilier est l’un des investissements les plus coûteux dans la vie. Les prix de l’immobilier en Inde peuvent aller de quelques lakhs à plusieurs crores. Par conséquent, avant de s’aventurer, il est essentiel de répondre : « combien je devrais dépenser dans un achat de propriété ». Comment savoir ?

Cela peut être fait à partir de la règle de base illustrée dans l’organigramme ci-dessus. Une personne dont le revenu est de 100 000 Rs, et a une économie de Rs.5 lakhs peut se permettre d’acheter une propriété de Rs.35 Lakhs.

En plus de leur capacité de revenu et d’épargne, la cote de crédit joue également un rôle majeur dans l’obtention du prêt immobilier. À moins que l’on ait un score de crédit raisonnablement élevé, obtenir un prêt est difficile.

Il y a un autre aspect qui augmente le coût des biens immobiliers. Il y a des frais légaux associés à tout achat de propriété. Environ « autres frais » coûte environ 10% supplémentaires. Cela a une incidence supplémentaire sur l’abordabilité. Cause typique de ce coût est illustré ci-dessous :

1. Droit de timbre (6 %).
2. Inscription (0,5 %).
3. Courtage (0,5 %).
4. Honoraires d’avocat (0,1 %).
5. Frais de traitement des prêts à domicile (0,1 %).
6. Impôt retenu à la source (TDS -1%).
7. Frais d’administration de la société (1 %).

2. Préparez-vous pour le prêt à domicile

Tout d’abord, il faut vérifier son score de crédit. Si le score est bas, prenez des mesures pour l’améliorer. Pourquoi le score de crédit doit être vérifié ?

Parce que les banques ne donneront pas de prêt si le score de crédit est inférieur à 700. Par conséquent, vérifier le score avant la demande de prêt est mieux. Vous pouvez vérifier votre crédit gratuitement sur le site de CIBIL.

Outre le score de crédit, les banques aimeront également vérifier la « capacité de paiement IME  » en examinant d’autres documents. Par conséquent, pour un emprunteur, il est préférable de garder ces documents à portée de main :

• Derniers bulletins de salaire (des 6 derniers mois).

Déclaration de

• revenus (RTI) de l’année dernière.
• Relevés bancaires (des 6 derniers mois).
• État de l’actif (financier et physique).
• Preuve d’adresse.
• Preuve d’identité.
• Autres documents demandés par la banque.

Une combinaison de « crédit score » et « capacité de paiement EMI » décidera ceux éligibilité des prêts à domicile . Vérification : Calculateur d’éligibilité de prêt basé sur

Que faire pour améliorer l’admissibilité des prêts ? Avant de demander un prêt, essayez de faire d’autres prêts zéro (comme la dette de carte de crédit, prêt personnel, etc.).

Il est une bonne idée de prendre la lettre d’éligibilité de prêt à la maison de la banque avant de commencer la recherche immobilière.

De plus, comparez les chiffres d’admissibilité au prêt avec le calcul de l’abordabilité effectué à l’étape 1 ci-dessus. Si l’étape #1 dit que, l’éligibilité du prêt est Rs.30 Lakhs, et à l’étape #2 banque est prête à donner Rs35 lakhs — optez pour le nombre inférieur.

3. Critères de sélection des propriétés

La cible devrait être d’acheter une bonne propriété. Qu’est-ce qu’une bonne propriété ? Elle doit présenter au moins deux caractéristiques : (a) plan de projet attrayant et b) valeur pour de l’argent.

Qu’ est-ce que le plan de projet attrayant ? La répartition entre les zones ouvertes et les terres occupées (par bâtiments) doit être optimale. Le plus est la zone ouverte, mieux c’est.

Qu’ est-ce que le rapport qualité-prix ? La propriété ne devrait pas être chère. Comment définir cher ? Je suis cette règle du pouce pour moi-même. Le rendement locatif de la propriété ne doit pas être inférieur à 3,0%. Supposons que la propriété soit évaluée à Rs.35 Lakhs. S’il est mis en location, il va chercher 10 000 roupies par mois. Son rendement locatif sera de 3,4% (10000×12/3500000).

Pour un débutant, il est essentiel de savoir quoi regarder dans une propriété. Investir dans l’immobilier ne peut se faire uniquement sur la base de l’esthétique. Une pondération proportionnelle doit être attribuée à au moins 14 paramètres énumérés ci-dessous :

Prix

• 3.1 L’abordabilité : Si l’abordabilité est de 35 roupies Lakhs et que la propriété proposée coûte 40 Rs, il n’est clairement pas abordables. C’est l’une des raisons pour lesquelles le calcul de l’abordabilité à l’étape #1 est essentiel avant de prendre un engagement.

Environs

• 3.2 Lieu : L’investissement immobilier doit être effectué dans un endroit connu de l’investisseur. Il faut éviter d’investir dans une ville/ville inconnue. L’emplacement de la propriété dans la ville est également important. Une propriété qui a des écoles, des marchés, des hôpitaux à proximité est préférable.
• 3.3 Transport : La route d’approche est importante. S’il y a une route large et asphaltée reliant la propriété, c’est un gros pouce vers le haut. La connectivité des transports publics comme le métro, le dépôt de bus, le stand de pousse automatique, la connectivité Ola/Uber ajoute également à la valeur.
• 3.3 Négatifs : Une attention particulière doit être accordée aux inconvénients de la propriété. Les routes typiques peuvent être comme des routes fréquentées, trop près de la gare ou de l’aéroport, le bruit de la circulation, l’endroit éloigné, la vieille société etc Ces facteurs causent des difficultés et réduit également la qualité de vie des résidents.

Spécification

• 3.4 Type de maison : Si la préférence est une maison en rangée, l’appartement à plusieurs étages ne fonctionnera pas et vice versa. Avant de s’aventurer pour la recherche immobilière, le type de maison doit être finalisé.
• 3.5 Neufs ou d’occasion : les maisons d’occasion peuvent être un excellent rapport qualité-prix. Ils ont l’avantage de la possession prête et de la localité établie. Ils peuvent également avoir des installations pré-construites comme Internet, chauffage, travail du bois, cuisines modulaires, etc. Mais une nouvelle propriété vient également avec ses propres avantages.
• 3.6 Nombre de chambre : Pour une petite famille, même un studio suffit. Pour d’autres, les besoins peuvent aller de 1/2BHK à des appartements de taille supérieure. Personnellement, j’aime évaluer la propriété d’abord sur la base de leur taille (en SQFT), puis sur le nombre de chambres qu’elle peut offrir.
• 3.7 Étage ouvert : Il y a quelques propriétés qui a des fentes & poches pour armoires, armoires, frigo etc. Ces maisons offrent une meilleure « gestion de l’espace ouvert » après la mise en place des meubles. En général, une maison doit pouvoir accueillir vos meubles spéciaux (comme plus, vélo, landau, etc.).
• 3.8 Stationnement : Si vous possédez une voiture, deux roues, etc., la propriété doit offrir un parking adéquat.

Autres fonctionnalités

• 3.9 Communication : Si la propriété dispose d’installations déjà mises en place pour des services tels que la télévision par câble, le haut débit, etc., elle peut économiser peu d’argent. En général, recherchez la connectivité mobile et Internet dans la région. Il y a certaines régions qui ont intrinsèquement une mauvaise connectivité au réseau mobile.
• 3.10 Extension : Sur une période de temps, les propriétaires aiment étendre leur espace de vie. Les propriétés qui ont des dispositions pour l’extension peuvent s’avérer utiles dans les temps à venir.
• 3.11 Jardinage : Pour certains, construire une pendaison jardin dans leur balcon est un grand plus. Si vous cherchez une maison en rangée, vérifiez si l’espace ouvert offre la possibilité de jardiner. La propriété avec de telles dispositions devient souhaitable.
• 3.12 État actuel : Vérifier l’étatde construction de la propriété. S’il s’agit d’une nouvelle propriété, pas de problème. Mais dans une maison d’occasion, des réparations ou des réparations peuvent être nécessaires. Il est conseillé d’être conscient de ce coût supplémentaire avant de prendre possession.
• 3.13 Condition à l’extérieur : Appartement peut être bon de l’intérieur, mais le bâtiment extérieur est tout aussi bon ? Assurez-vous de vérifier l’établissement de l’extérieur. Scannez la peinture, les fissures, les infiltrations, les branchements lâches, les empiètements, la qualité du stationnement, etc.
• 3.14 Sécurité : Ces jours-ci, les sociétés sont en proie à des vols et des piliers aléatoires. Assurez-vous de vérifier si la propriété dispose d’une protection de sécurité dédiée.

Il est également une bonne idée de visiter la propriété au moins trois fois avant de prendre un dernier appel.

• Visite 1 : Essayez de rejoindre la propriété depuis votre bureau, etc. aux heures de pointe. Il vous donnera une idée de la congestion du trafic.
• Visite 2 : Voir l’établissement pendant la nuit. Vous serez en mesure de juger de l’ambiance pendant ces heures. Il y a des propriétés qui semblent trop sombres dans l’obscurité. Évitez-les.
• Visite 3 : Essayez de visiter la propriété le week-end. Cela donnera une nouvelle perspective et vous pourrez également rencontrer quelques occupants existants.

4. Demandez à votre agent immobilier

Ce qui est fait à l’étape #3 ci-dessus prend soin des « grandes choses ». Il y a aussi des requêtes mineures qui nécessitent une attention particulière. Un agent immobilier sera en mesure de répondre à cette question (honnêtement).

Il y a des questions stratégiques qui doivent être postées à l’agent ou au propriétaire actuel :

• Resté invendu : Pour combien jours où la propriété a été sur le marché pour la revente ? Certaines propriétés sont vendues en jours. Certaines propriétés prennent du temps. L’idée est de connaître la cause du retard. Les raisons pourraient être le surprix, mauvais Vaastu etc.
• Histoire de l’occupation : De préférence, l’achat d’une propriété qui a plusieurs occupations dans le passé sera évité. L’achat d’une propriété de seconde ou de troisième main devrait être l’objectif. Si la propriété a été occupée par les premiers propriétaires eux-mêmes, c’est un gros plus.
• Possession actuelle : Qui occupe actuellement la propriété ? S’il n’y a pas de personnes vivant à l’intérieur, pas de problème. Mais si la propriété est occupée (disons par un locataire), quand ils vont quitter ? Depuis combien de temps ils sont restés ?
• Contact direct du vendeur : Avant de prendre la décision finale, il est toujours préférable d’avoir une discussion individuelle avec le propriétaire. On peut ne pas aimer acheter une propriété d’un caractère ombragé ou inapproprié.

5. Nouvelle maison : Points supplémentaires à prendre soin

Il y a peu de caractéristiques uniques ne vient à faire face qu’avec un nouveau (en construction) immobilier immobilier. Ils ont également besoin d’une attention et d’une manipulation distinctes :

• Montant de la réservation : L’achat d’une nouvelle propriété en construction est souvent initié après l’inspection d’un « terrain vacant » et d’un « plan approuvé ». Pour lancer l’achat, l’acheteur paie un montant de réservation au constructeur. Assurez-vous de demander la politique de remboursement avant d’effectuer le paiement.
• Premier dépôt : Si vous allez pour le prêt immobilier, le premier dépôt (qui sera votre auto-contribution) doit être payé peu après la réservation. Pourquoi ? Parce que ce n’est qu’après cela que le processus de décaissement des prêts sera amorcé. Assurez-vous de tenir votre propre conseiller juridique au courant de ces paiements.
• Prêts pré-approuvés : Le constructeur peut vous leurrer à aller pour leur prêteur pré-approuvé (pour le prêt). Vous n’êtes pas obligé de suivre leur conseil. Vous pouvez aller avec votre propre banque.
• Délai d’achèvement : À compter de la date de réservation, un constructeur indien typique peut prendre jusqu’à 3 ans pour terminer le projet. Assurez-vous de demander au constructeur les lignes temporelles (et les jalons) du projet. Demandez comment le constructeur va compenser en cas de retard.
• Clause de retrait : Il peut y avoir une condition où vous voudrez peut-être quitter la transaction à mi-chemin. C’est là que la clause de retrait devient pratique. Lisez et discutez-en avec votre constructeur. Quel sera votre perte ? Comment l’argent déjà payé sera retourné etc.
• Garantie : Généralement, un bâtiment nouvellement construit a une garantie de 10 ans pour les défauts structurels. Il y a 2 ans de garantie pour les défauts généraux. Assurez-vous de demander à votre agent/constructeur à propos de la même chose.
• Finish House : Qu’est-ce qui est inclus dans la maison finie ? Peinture finale, raccords électriques, plomberie, revêtement de sol fini, cuisine modulaire, armoires, meubles etc Idée est de savoir, dans quel état fini la maison vous sera livrée.

6. Vérifier la réputation des constructeurs

Essayez de découvrir la réputation du constructeur. Certains développeurs sont enclins à porter des problèmes liés aux approbations de plan, changements de dernière minute, retard de travail, construction de mauvaise qualité, etc. L’idée est de ne pas tomber pour de tels développeurs.

La meilleure façon d’identifier un bon développeur est de visiter leurs anciens sites. Si possible, rencontrez quelques résidents pour se faire sentir. Peu d’attributs clés d’un bon développeur est :

• Achèvement rapide.
• Aménagement du projet de qualité (ambiance extérieure).
• Bonne mise en page plate (design intérieur).
• Qualité de construction supérieure.
• Qualité des installations installées (éclairage, robinets, etc.)

A combinaison de « bon promoteur » et d’une « propriété rentable » signifie un bon investissement.

7. Cherchez une propriété à la périphérie

Souvent, les propriétés qui se trouvent dans la ville sont coûteuses . Il y a un moyen d’identifier une bonne propriété et peu coûteuse.

Recherchez des propriétés qui viennent juste à la périphérie de la ville. N’allez pas trop loin de la ville. L’idée est de rester dans la ville — mais aux limites extérieures. J’ai trouvé cette méthode de localisation des projets très utile.

Au moment de l’achat, de telles propriétés peuvent sembler légèrement distantes. Mais en 2-3 ans, ils deviennent la prochaine plaque tournante de la ville. Acheter de telles propriétés, et les conserver pendant plus de 3 ans peut s’avérer rentable.

8. Propriété du livre dans son lancement de projet

Le lancement du projet est le moment où le développeur est le premier afficher son plan de projet au public. À cette époque, le développeur mesure également la perception du public sur son projet.

Réservation de propriété au lancement du projet peut être plus rentable. Les constructeurs citent souvent 20 -30% de prix en moins dans son lancement.

Si la réponse du public est bonne, lors du lancement du projet, le prix de la propriété va augmenter. Pour le public, le prix de lancement du projet est souvent le meilleur prix à acheter. Garder un œil sur les lancements de projets de bons développeurs dans votre ville est une bonne idée.

Il convient également de noter que, pendant le lancement du projet, le constructeur n’a peut-être pas déjà pris les approbations nécessaires. Il est donc essentiel pour les acheteurs de s’interroger sur le calendrier des approbations. Seulement après l’approbation, la construction commencera.

9. Cherchez une petite propriété

Nous sommes souvent attirés par l’achat d’une propriété surdimensionnée. C’est une erreur. Il non seulement coûte plus cher, mais cela signifie aussi des coûts d’entretien à long terme plus élevés.

Les rapports ont prouvé que les propriétés de petite taille sont souvent plus avantageuse pour l’investisseur. Comparez un appartement 2BHK et 3BHK. Lequel sera vendu en premier ? 2BHK, car il est plus abordable.

De même, un appartement 1BHK peut être acheté et vendu le plus rapidement. Les appartements de petite taille sont toujours en demande plus élevée. Même les investisseurs de valeur nette élevée, aimeraient acheter plusieurs maisons 2BHK sur un grand penthouse. Pourquoi ? Deux raisons :

• Moins d’argent est enfermé dans une propriété.
• Comme la taille est petite, la liquidation devient plus facile.
• Il y aura une plus grande gamme d’acheteurs pour les petites propriétés.

Autres façons d’investir dans le secteur immobilier

L’ un des principaux inconvénients de l’investissement immobilier est que, il est très intensif en capital. De plus, l’achat et la vente d’un bien immobilier n’est pas aussi facile que des actions ou des fonds communs de placement.

Par conséquent, il y a peu d’investisseurs qui préfèrent rester à l’écart de l’investissement immobilier. Mais il y a des façons d’investir dans l’immobilier sans se livrer à la propriété physique. Voici quelques-uns d’entre eux :

• Fonds mutuels immobiliers : Il n’y a qu’un seul fonds immobilier en Inde. Ce programme est lancé par Aditya Birla Sun Life. Il relève de la catégorie « Fonds de fonds ». Ils investissent principalement dans le secteur immobilier à travers le monde. 95 % du portefeuille de ce fonds est pris par ING Global Real Estate Fund. Actuellement, il n’y a pas de FNB immobilier en Inde.
• FREI : Après la propriété physique, les FITS sont la prochaine meilleure alternative pour investir dans le secteur de l’immobilier. Mais encore une fois, il n’y a qu’un seul REIT actuellement lancé en Inde (ambassade REIT). Une fois que le marché des REIT aura atteint un peu plus de maturité en Inde, ce sera l’un des meilleurs moyens d’investir dans ce secteur.
• Actions des sociétés immobilières : C’est aussi un décent alternative d’investir dans le secteur immobilier. Comment trouver de bonnes entreprises opérant dans ce secteur ? Consultez la liste des constituants de l’indice immobilier S&P ESB. Actuellement (comme en novembre 2019), il y a 10 constituants de cet indice (voir ci-dessous). L’achat d’actions de ces sociétés à prix réduit peut être envisagé.

Conclusion

Ces idées d’investissement immobilier peuvent sembler basiques, mais elles sont efficaces. Pour un débutant, ces suggestions peuvent aider à encadrer une bonne stratégie.

• Emplacement de la propriété.
• Taille de la propriété.
• L’ abordabilité.
• Qualité et équipements acceptables.
• Heure d’achat.

De nos jours, l’un des plus grands spoiler de l’investissement immobilier est les « retards de projet ». Bien que les retards ne soient pas tous dus aux constructeurs, ils auront toujours le fardeau de leur devoir.

Bon, les développeurs réputés semble toujours trouver un sortir et terminer le projet dans les délais prévus. Dans l’investissement immobilier, il pourrait être noté mieux que l’achèvement en temps opportun.

J’ espère que ces idées vous donneront de la nourriture pour réfléchir pour votre prochain achat de propriété. Veuillez écrire dans la section commentaire ci-dessous et partager votre point de vue.

Avoir un heureux investissement.