Benjamin Franklin a dit un jour : « Un investissement dans le savoir apporte le meilleur intérêt. » Comment cela s’applique-t-il à l’investissement dans l’immobilier ?
Après tout, vous rêvez d’être votre propre patron et de développer vos richesses personnelles. Vous avez créé un compte d’épargne sain, et vous êtes prêt à franchir le premier grand pas vers l’investissement immobilier. Alors… tu faibles.
Voici le problème : vous n’êtes pas certain où ni comment commencer à investir dans l’immobilier. Il y a des dizaines de façons de garer votre argent dans l’immobilier. Il peut s’agir d’une perspective écrasante, en essayant de déterminer quel type d’investissement immobilier vous voulez cibler.
Vous avez probablement entendu dire que l’investissement immobilier est un excellent moyen de faire croître votre argent. En effet, les prix des maisons aux États-Unis ont augmenté de plus de 5% par an au cours des 50 dernières années, selon la National Association of Realtors. Cela signifie que la maison que vous achetez aujourd’hui pourrait être beaucoup plus utile en cinq années.
Vous avez aussi probablement entendu des histoires d’horreur sur la façon dont quelqu’un a coulé tout son argent dans une sorte d’investissement, puis l’a perdu. C’est pourquoi il est avantageux de vous renseigner sur toutes les choses en investissant avant de décider s’il s’agit du niveau de risque approprié pour vous.
Si vous souhaitez diversifier votre portefeuille de placements et obtenir un revenu supplémentaire, alors investir dans l’immobilier est là où il en est. Pour vous aider à choisir la meilleure façon de faire de l’argent dans l’immobilier qui vous convient, nous avons interrogé des investisseurs et des agents immobiliers à temps plein qui nous ont fait part de leurs expériences et de leurs conseils.
Voici ce que vous devriez savoir.
Plan de l'article
Source : (Sanibell BV/Unsplash) Investisseurs Fix-and-Flip
Flipping houses est juste l’une des nombreuses façons différentes d’investir dans l’immobilier. HGTV a glamoré comment retourner une maison. Il vous montre l’avant et l’après… et pas assez de la niche gritty milieu. Donc, si vous avez l’idée qu’un fix-and-flip sera de l’argent rapide et facile, allez-y et oubliez cela maintenant.
En moyenne, vous pouvez vous attendre à passer environ six mois (ou 180 jours) pour réparer et retourner une propriété. Vous passerez des heures épuisantes à chercher des propriétés dans lesquelles investir, puis embaucher des entrepreneurs pour des réparations ou adopter une approche de bricolage.
« Les rénovations que nous effectuons vont de simples réparations de 15 000$ à des réparations plus complexes allant jusqu’à 200 000$ », explique Mike Nuss. Il est le cofondateur d’Investor Lab, une communauté de réseautage en ligne pour les investisseurs immobiliers. Nuss a travaillé comme évaluateur depuis plus de 20 ans et investit dans des propriétés de Portland, en Oregon, depuis 2003.
Nuss poursuit : « Les réparations simples comprennent des choses comme les comptoirs, les appareils et les armoires. Si je le peux, j’essaie d’éviter de refaire l’électricité et la plomberie, parce que c’est cher et plus de problèmes que cela ne vaut la peine. »
Cependant, lorsque vous regardez des unités multifamiliales, le coût des rénovations peut augmenter considérablement. Toutefois, le rendement potentiel du capital investi augmente également.
Nuss aime acheter de vieilles unités multifamiliales historiques à Portland. « Ces grandes unités présentent parfois des inefficacités dans leurs plans d’étage. Nous essayons de maximiser l’utilisation de l’espace pour obtenir un meilleur retour sur investissement. »
Selon Nuss, il a pu acheter un duplex où les deux unités avaient une grande chambre simple et une salle de bains. Grâce à des rénovations massives, il a donné à chaque unité des chambres supplémentaires et une salle de bains. Ce type de remodelage, à son tour, se traduit par un énorme retour sur investissement.
Achette-détenir les investisseurs
La stratégie d’achat et de maintien de placements est radicalement différente d’un « fix-and-flip ». Vous achèterez une propriété et vous la conservez afin de pouvoir la louer à long terme ou à court terme (par exemple, en location de vacances). Cette forme d’investissement est légèrement moins risquée que le retournement et peut générer un flux de revenus plus cohérent.
Un long terme location comprendra un bail d’un an. Vous pouvez adopter cette approche avec les maisons unifamiliales et les unités multifamiliales. Le type de propriété que vous décidez de cibler est fonction de vos préférences personnelles et de vos fonds.
« Les grands complexes d’appartements comptant plus d’une centaine d’unités peuvent fournir un flux de trésorerie stable et avoir une opportunité à valeur ajoutée », explique Matt Nusbaum, qui s’associe à d’autres investisseurs pour acheter ces propriétés (connues sous le nom d’investissement de syndication). Nusbaum est le fondateur du groupe Erich Martin et The Corporate Investor.
« Nous allons rénover les logements intérieurs afin d’augmenter les loyers, ce qui se traduit par un résultat net d’exploitation (NOI) plus élevé. Cela augmente à son tour la valeur de la propriété », explique-t-il.
« La plupart du temps, nous allons refaire la marque de la propriété avec de nouvelles affiches, de nouvelles peintures extérieures, mise à jour de la piscine et nous nous chargerons de tout entretien différé. »
Nusbaum note qu’ils « mettent à jour les intérieurs pour les amener à un finition moderne », remplaçant les comptoirs par du granit et ajoutant de nouvelles armoires, un nouvel éclairage, un nouveau dosseret et des appareils en acier inoxydable à la cuisine en particulier.
Nusbaum affirme que ces types d’investissements ont généralement une période de conservation de cinq ans. Pendant ce temps, ils rénovent la propriété, augmentent les loyers, augmentent la valeur, puis vendent finalement pour un profit.
Un investissement de cette nature peut récolter un retour exponentiellement plus important sur votre investissement initial, mais il demande également plus de patience. L’avantage d’un buy-and-hold multi-unités est les distributions mensuelles stables et prévisibles de flux de trésorerie, déclare Nusbaum. L’inconvénient est que les investissements sont à long terme et non liquides.
Bien sûr, les rénovations ne sont pas toujours nécessaires.
Sarah Singh est une investisseur étranger basée en Australie. « Depuis que je vis à l’étranger, les investissements que j’ai aux États-Unis sont clés en main. »
Une propriété clé en main est prête à emménager. Vous pourriez payer plus à l’avance pour la propriété, mais l’avantage est que vous êtes en mesure de passer des améliorations à la maison.
Dans de nombreux cas, les locations clés en main peuvent même être livrées avec des locataires et une gestion immobilière en place. Si vous vivez loin de votre investissement immobilier, comme le fait Singh, cela peut être particulièrement bénéfique.
En ce qui concerne l’investissement locatif clé en main, Singh conseille : « Faites vos recherches et comprenez vraiment les chiffres avant de sauter. »
Votre autre option pour un investissement d’achat et de retenue est une location à court terme, comme les hôtels et les locations de vacances (pensez Airbnb). Ce que vous décidez de choisir dépendra en grande partie du style d’investissement qui vous intéresse pour commencer. Certaines personnes choisissent de se diversifier, soit en raison de leur situation de vie, soit parce qu’elles veulent ajouter des biens à leur portefeuille d’actifs financiers.
Singh déclare : « Dans mon portefeuille aux États-Unis, toutes mes propriétés sont des locations à long terme. Cependant, ici en Australie, mon tout le portefeuille est toutes les locations à court terme. »
Bien que Nuss se spécialise dans les locations à long terme et les préfère, il conserve tout de même un portefeuille diversifié pour avoir des sources de revenus variables. Dans son cas, il a un seul petit hôtel de quatre unités qui est sur Airbnb. En outre, il effectue également l’aménagement du terrain, la construction de nouvelles constructions et même de petits investissements dans le commerce de détail.
Source : (Jacek Dylag/Unsplash) Autres types d’investissements
Investir dans l’immobilier physique peut offrir un rendement élevé, mais il présente également un obstacle plus élevé à l’entrée. Vous aurez besoin de plus d’argent à l’avance pour l’acheter et il peut également avoir des coûts permanents. Si vous êtes intéressé par un autre chemin, vous pouvez envisager des fiducies de placement immobilier (FPI) et des plateformes de financement participatif.
Les FREI et le crowdfunding ont un obstacle financier plus faible pour démarrer. Cela peut vous permettre d’investir dans plusieurs types de biens immobiliers pour moins.
Les fiducies d’investissement immobilier sont des entreprises qui possèdent des entreprises commerciales , tels que les hôtels, les centres commerciaux, et ainsi de suite. Vous pouvez investir dans des actions de ces sociétés par le biais d’une bourse. Lorsque vous investissez dans une FITI, vous investissez dans l’immobilier appartenant à l’entreprise. Ce type d’investissement présente moins de risques que l’investissement immobilier traditionnel.
Les plateformes de financement participatif peuvent offrir des rendements élevés, mais elles présentent également un risque plus élevé que les REI. Vous constaterez que certaines plateformes de crowdfunding exigent que vous soyez un investisseur accrédité pour y participer.
Qu’ est-ce que cela signifie d’être un investisseur accrédité ?
Un investisseur accrédité est une personne qui a les moyens financiers de gérer des investissements risqués. En se fondant sur les lignes directrices établies par la Securities and Exchange Commission des États-Unis, un investisseur accrédité doit :
- Avoir un revenu gagné supérieur à 200 000$ au cours des deux dernières années et prévoit le faire pour l’année en cours
- Posséder une valeur nette supérieure à 1 million de dollars
Il n’y a pas de certification que vous devez recevoir pour être un investisseur accrédité. Au lieu de cela, le fardeau de la preuve vous incombe. Vous devrez probablement fournir des W-2, des déclarations de revenus et des relevés bancaires pour démontrer que vous êtes admissible.
Source : (Slava Keyzman/Unsplash) Qu’ est-ce qui vous convient ?
Vous devrez faire le point sur vos préférences personnelles et décider quel style d’investissement vous convient le mieux, bien que cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas vous diversifier ! Chaque type d’investissement est livré avec ses propres avantages et inconvénients.
« Le type d’investissement le plus demandé est la location à long terme à deux unités, ou duplex, » explique Ryan Ogle, un agent immobilier à Grand Rapids, Michigan, qui possède plus de 18 ans d’expérience et se classe dans le premier 1% de son domaine. « Ils ont l’impression que les flux de trésorerie sont plus. »
D’ après le récapitulatif de Nuss sur le duplex qu’il a fortement rénové, il est clair pourquoi les investisseurs privilégient les duplex. Si vous avez le temps et les fonds nécessaires pour mettre du travail dans un duplex et maximiser l’espace au sol, le retour sur investissement peut être ça en vaut la peine.
Cependant, vous devez être prêt à faire vous-même des rénovations si vous voulez maximiser vos profits.
Ogle ajoute, « Les nouveaux investisseurs veulent emménager prêt. Les investisseurs chevronnés aiment les fixer-uppers parce que vous pouvez acheter la propriété moins cher et être en mesure de créer des capitaux propres de cette façon. »
Quel que soit le type d’investissement que vous décidez de poursuivre, vous devez faire votre diligence raisonnable et rechercher vos options.
Nuss conseille que vous vous connectez sur le marché où vous voulez investir. « Il y a une énorme différence entre les smarts du livre et les intelligents de la rue », ajoute-t-il. « J’ai constaté que parfois, quelque chose que vous avez lu dans un livre peut ne pas fonctionner sur votre marché. En réseautant avec les personnes de votre marché, vous pouvez mieux comprendre comment utiliser des outils conçus pour votre marché. »
Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier, et cela continue d’être un excellent moyen de faire croître votre patrimoine. Tout le monde peut y commencer, tant que vous faites le , acceptez le rejet quand les offres tombent inévitablement, et poussez de l’avant, peu importe à quel point la situation devient difficile. Et travailler avec un agent de haut niveau expérimenté auprès des investisseurs peut vous aider à éviter les pièges au fur et à mesure que vous commencez.
Source de l’image d’en-tête : (Clark Van Der Beken /Unsplash)